標的物的估值
我們作為專業的投資機構，對標的物的價值是有精準判斷的，在投資領域，不同的行業用的估值方式是不一樣的。
1、比如對銀行、保險公司等金融機構以及對資產進行估值時，一般用PB的估值方法，就是市凈率或者叫凈資產的估值模式，總資產減掉總負債就是凈資產。
2、對于大家熟悉的房地產項目，對資產的估值也是有幾種不同的辦法。持有型物業、散售型物業的估值方法就不一樣。1.散售型物業是相對容易估值的，比如周邊開發商拍地的價格、周邊市場的房價（市場比較法）、成本法（土地+建安成本）都是常用的估值方法。2.持有型物業，持有型物業的估值核心邏輯在于它的租金和現金流，根據物業能產生的現金流和凈租金收入來對物業進行估值，同樣的現金流和租金收入的物業，在不同的市場環境中，估值會不一樣（包括資金充裕性、市場供應、投資人預期等因素都會影響估值），流動性寬裕、資金越多時估值越高。比如早些年前我們在上海做大宗交易買的寫字樓，毛租金回報率能達到10%，凈租金回報率在7-8%，就是說一個價值10億的寫字樓每年能收到1億的毛租金，扣掉6%的增值稅、12%的房產稅、以及運營成本，業主每年能收到7500萬凈租金。10億估值的寫字樓一年能收7500萬的凈租金，這個凈租金回報率是7.5%。但目前的市場在一線城市核心區凈租金回報率能到4%已經很好了，就是說10億的寫字樓扣除各種稅費和運營成本一年能收到4000萬的凈租金已經很好了。這就是大家說的“資產荒”，市場上資金太多，好的物業少。
前面說的是評估資產的總價值，評估凈資產的話還要扣除負債和各種應付賬款。如果要評估清算價值的話，還要扣除各種應繳稅費和交易稅費，比如土增稅、增值稅、企業所得稅、股權轉讓溢價稅、個人所得等主要稅率。
3、對于非物權類的股權類的投資，比如上市公司及有一定利潤規模的公司，那就按PE來估值，這個E就是凈利潤的意思，按凈利潤的多少倍來做一個估值。但E凈利潤是動態發展的，按現狀的E估值還是按未來的E估值。打個比方，在AI領域比較火的股票，�？低�，今年的利潤是60億每年，按50倍PE估值那就是3000億，如果我們預計�？低曃磥淼臉I績增長很厲害，加入兩年后利潤在100億每年，則同樣的PE倍數，那時候的估值就是5000億。所以對于股權投資，需要分析和預測這公司的未來的業績增長曲線是怎樣的？對這個行業、這個公司、這個公司的管理層是否看好和有信心？
4、對于比較早期的公司，比如創業型的公司，它沒有利潤，每年都是虧的。則行業里會按PS（按銷售額來估值）來估的，就是它的銷售額，用一個倍數乘以它的銷售額來估值，有利潤的東西讓他它凈利潤。比如之前的京東、滴滴打車等之前一直處于虧損狀態。
5、對于更早期的公司，比如互聯網公司，業內還有一種估值模式叫PU，就是按用戶的數量來估值。有些已經成型的互聯網公司也還試用這種估值模式。比如像摩拜單車，創業初期沒有銷售額、一直處于擴張和虧損狀態，就按用戶的數量來估值，一個用戶估1元還是10元？騰訊比如有10億用戶，一個用戶估值1元就能估10億，就是看在每個用戶身上能挖掘多少的潛在賺錢機會？
6、對于業務板塊多元化和資產多元化的公司，就需要綜合運用上述各種評估方法。比如樂視，在北京有土地和寫字樓，有樂視電視、樂視體育、有樂視汽車、有易道用車的股份。那么對樂視的估值就需要運用上述大部分估值模式，土地和寫字樓用資產估值模式，樂視電視用PE估值模式，易道用PU或者PS的估值模式等。
不良資產投資邏輯
我在做不良資產投資的時候，如果我覺得收購的標的物處于價值低洼期的時候，我思考的邏輯有2個，第一，我能持有多長時間？第二，收購的不良資產肯定有很多瑕疵和風險，我們需要判斷這里面所有的瑕疵和風險你能不能解決？
考慮時間因素，是因為假設有個標的物，我覺得未來三年能翻一倍，但是在未來一年可能還會跌20%，那你就要看你的投資期限夠不夠長，如果你投資期限夠長，就能等到三年后“收果子”的那一天；但如我你的資金不是長線、投資一年就要退出的話，那你就別投這個標的，因為你等不到賺錢的那一天。關注瑕疵與風險是因為不管是法律的問題、債權債務的問題、價值修復的問題、資產盤整的問題還是公司管理重組的問題，你有沒有能力與專業去解決這些問題？如果你有，你就敢去做，如果沒有，就不要做，需要判斷的是自己的公司和團隊是否具備能力去燙平所有的問題。
全球不良資產做的最成功的公司，阿波羅資產管理公司就很擅長解決各種債務問題、重組問題，所以最近阿波羅募了一個新的基金，單只基金的規模視235億美元，折合成人民幣大概1500億，這單只基金的規模相當于中國最大的私募基金——鼎暉的整個盤子的規模。為什么全球投資人對它這么認可，因為它過去30年持續實現的回報率一直都在年化28%左右，這個在不同的經濟周期里（包括金融危機期間）能達到這么高的平均回報率是非常難的，全球很少的基金能達到，所以投資人非常認可。阿波羅的核心投資邏輯就是買的便宜，雖然有風險，但是阿波羅團隊有能力和技術去解決和處理這些風險，便宜的東西肯定有麻煩，你就要看能不能處理這些麻煩的事情，從而讓標的物的價格回歸正常的價值。
